<html>
<body>
Post-occupancy studies have been sorely lacking and certainly holding
LEED's "feet to the fire" is necessary, if for no other reason
than to calibrate both energy modeling and expectations for
"green" building.  However making utility bills public
property is not quite the same thing;  they will depend to some
extent on useage patterns and occupant behavior.  For example I
could make my building apparently more efficient and desirable by making
everyone wear fur coats for a month, prohibiting overtime and turning the
thermostats down to 50 deg at 5.30.<br>
I do think testing that will show the likely consumption profile should
be done on the completed building before LEED status is determined. 
<br>
I would have posted this comment to the article referenced but cannot
afford to pay up for a Green Building subscription.  Not sure if I
am even approved for this list tho I get the posts.<br>
Dean Sherwin<br><br>
At 04:54 PM 10/9/2008, John E. Beeson wrote:<br><br>
<blockquote type=cite class=cite cite="">I forgot where this conversation
went, but I finally make it through my<br>
EBN from Oct and saw this.<br><br>
It seems to add more thoughts to the discussion of benchmarking.<br>
"Regulations Demanding Actual Data Are Leapfrogging LEED":
<br>
<a href="http://tinyurl.com/4k7r92" eudora="autourl">
http://tinyurl.com/4k7r92</a><br><br>
This link will expire on October 16, 2008. <br><br>
QUINN EVANS | ARCHITECTS<br>
John E. Beeson, LEED AP<br>
d 734 926 0425<br><br>
-----Original Message-----<br>
From: bldg-rate-bounces@lists.onebuilding.org<br>
[<a href="mailto:bldg-rate-bounces@lists.onebuilding.org" eudora="autourl">
mailto:bldg-rate-bounces@lists.onebuilding.org</a>] On Behalf Of James
V.<br>
Dirkes II P.E.<br>
Sent: Friday, September 26, 2008 10:36 AM<br>
To: bldg-rate@onebuilding.org<br>
Subject: Re: [Bldg-rate] 8 Energy Benchmarking Hurdles (and How to
Get<br>
OverThem)<br><br>
Dear Jason,<br><br>
I just read the article, and think it's well done. I especially like
the<br>
quote,<br><br>
"Businesses have all kinds of accounting protocols to track cash
and<br>
other assets; they might have armies of clerks that track $20
receipts<br>
for cabs and business lunches, but they have no clue about where
their<br>
$20 million in annual energy expenditure goes. Energy is wealth, and<br>
fuel and power are forms of currency; if money is worth tracking,
then<br>
so is energy." <br><br>
It appears that, compliments of rising energy costs and greater
public<br>
awareness, the senior managers are starting to pay attention to
their<br>
energy costs.  Nonetheless, there's a long way to go.<br><br>
In my opinion, and thinking only about energy, deciding that energy
is<br>
an important cost and competitiveness center is the first priority.<br>
Benchmarking is the THIRD priority; it only tells where you are
today<br>
and there's a 90% likelihood that you're nowhere near optimum. 
<br><br>
The SECOND priority, therefore, should be determining and
documenting<br>
the many details that drive energy use: schedules of operation,<br>
occupancy patterns, setpoints, special situations, etc.  Finding
this<br>
information is not always easy, because for many buildings, no one
is<br>
paying attention to it, let alone documenting it. Another great
insight<br>
in the article is "Many organizations' work habits and procedures
have<br>
been in place for years and reflect shortcuts that trade energy for<br>
time." The "determining and documenting" step must include
finding out<br>
WHY things are done, and not accepting "Because we've always done
it<br>
that way" or "Because we had a problem 10 years
ago".<br><br>
Once you know the status quo and understand the reasons driving it,<br>
solutions and opportunities almost always present themselves. Then
the<br>
challenge is to determine how cost effective each opportunity
is.<br><br>
An inherent challenge for those working with existing buildings, is
that<br>
there is a specific HISTORY which has caused the energy use.  If
you<br>
don't know or understand the history, improvement becomes a
"crap<br>
shoot".  This is a very bad basis for management and customer
relations,<br>
especially if the predicted savings never materialize.  Actually,
it<br>
seems that a whole different analysis toolset is required than is<br>
commonly used for brand new buildings (which, by definition, have NO<br>
history and for which you make a hundred "reasonable"
assumptions).<br>
Energy Plus or any of the detailed analysis tools seems like (so to<br>
speak) a waste of energy, since the goal for an existing building is
not<br>
primarily prediction of energy use using a theoretical weather
pattern,<br>
but validation that you can match energy with actual weather and
actual<br>
usage.  I've just started experimenting with a tool called "EZ
Sim"<br>
(<a href="http://www.ezsim.com/" eudora="autourl">www.ezsim.com</a>),
which is geared toward existing building analysis.<br>
It's too early to tell in detail, but it seems to have the right<br>
philosophy, which is something like "Use good information and logic
to<br>
create a simplified model that matches actual weather well, and
you'll<br>
understand the principal energy drivers.  That will guide you toward
the<br>
most effective solutions."<br><br>
Getting to that optimum is not always a cakewalk, but good results<br>
become achievable if you start with good information!<br><br>
<br>
The Building Performance Team<br>
James V. Dirkes II, P.E., LEED AP<br>
1631 Acacia Drive NW<br>
Grand Rapids, MI 49504<br>
616 450 8653<br>
  <br><br>
<br>
The Building Performance Team<br>
James V. Dirkes II, P.E., LEED AP<br>
1631 Acacia Drive NW<br>
Grand Rapids, MI 49504<br>
616 450 8653<br>
 <br><br>
-----Original Message-----<br>
From: bldg-rate-bounces@lists.onebuilding.org<br>
[<a href="mailto:bldg-rate-bounces@lists.onebuilding.org" eudora="autourl">
mailto:bldg-rate-bounces@lists.onebuilding.org</a>] On Behalf Of
Jason<br>
Glazer<br>
Sent: Thursday, September 25, 2008 1:23 PM<br>
To: bldg-rate@onebuilding.org<br>
Subject: [Bldg-rate] 8 Energy Benchmarking Hurdles (and How to Get
Over<br>
Them)<br><br>
I just came acrosA good article Leah B. Garris for BUILDINGS
magazine.<br><br>
<a href="http://www.buildings.com/articles/detail.aspx?contentID=6208" eudora="autourl">
http://www.buildings.com/articles/detail.aspx?contentID=6208</a><br><br>
Is this a good summary of the problems and solutions?<br><br>
What other hurdles have people seen related to building energy<br>
benchmarking?<br><br>
Jason<br><br>
--<br>
Jason Glazer, P.E., GARD Analytics, 90.1 ECB chair Admin for<br>
onebuilding.org building performance mailing lists<br>
_______________________________________________<br>
Bldg-rate mailing list<br>
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http://lists.onebuilding.org/listinfo.cgi/bldg-rate-onebuilding.org</a>
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BLDG-RATE-UNSUBSCRIBE@ONEBUILDING.ORG<br><br>
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BLDG-RATE-UNSUBSCRIBE@ONEBUILDING.ORG<br><br>
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